LE FINANCEMENT

Pour étudier préalablement votre projet, l'ADIL peut établir une étude de financement adaptée à votre situation en fonction de la nature du projet et de vos revenus.

le diagnostic aboutit à un montant maximum de l'opération en fonction de votre apport personnel et de votrecapacité d'endettement.. Vous désirez calculer votre diagnostic de financement

le plan de financement est une étude permettant de réaliser l'opération aux meilleures conditions.

La réussite de votre projet dépend avant tout de son bon montage financier et d'une parfaite évaluation des coûts et différents frais.

info pratique : l'ADEME permet d'évaluer vos frais de trasnport celà peut être intéressant d'évaluer cette charge dans votrebudget CALCUL

EVALUEZ LES FRAIS

L'ADIL vous apportera toutes les précisions utiles sur l'aspect juridique, financier et fiscal de votre acquisition.

Un bon montage financier est un gage de sécurité !

LES PRETS ET LES AIDES

L'accession sociale les modifications apportées par la loi ENL

Sachez négocier le meilleur financement.

Vous devez choisir :

L'évolution des remboursements : remboursements à annuités constantes , remboursements à annuités
progressives, remboursements à annuités modulables.

La durée : le coût du crédit est fonction de sa durée, plus celle-ci est longue, plus votre prêt sera
cher globalement..calculer votre échéancier !

L'offre de prêt doit contenir le maximum d'indications, et le contrat de prêt prévoit vos droits et obligations
pendant toute la durée du prêt . Son contenu !

ACHETER UN LOGEMENT EXISTANT

ACHAT VENTE D'UN LOGEMENT : QUELS DIAGNOSTICS

VOUS VOUS ADRESSEZ A UN AGENT IMMOBILIER

Avant de vous engager, quelques points à vérifer !
Pour une bonne appréciation du marché, prix et qualité des logements, visitez-en plusieurs avant de vous décider !

L'information des acquéreurs sur la qualité des biens modifications loi ENL

L'ancien réserve souvent des surprises, prévoyez donc dans votre budget une marge de sécurité.

ACHAT D'UN LOGEMENT A RENOVER PAR LE VENDEUR

Si le logement est ancien vérifiez l'état de la toiture, des murs, du chauffage, des sanitaires et de l'installation électrique...
En cas de constat parasitaire positif , faites évaluer le coût du traitement. Renseignez-vous, sur le montant des charges dues par le copropriétaire vendeur. Des travaux ont-ils été votés par la copropriété, pour quel montant ? Qui devra les règler ?

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété renseignez-vous sur l'état des parties communes.
Vous pouvez en outre, demander au vendeur de consulter le carnet d'entretien de l'immeuble (loi du 13/12/00).
Toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans doit faire l'objet d'un diagnostic technique portant sur l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et sur l'état des conduites, canalisations collectives et les équipements communs et de sécurité. S'il s'agit de la première vente après la mise en copropriété de l'immeuble ou de toute vente intervenant dans les trois ans suivant la date du diagnostic, le notaire doit porter ce diagnostic à votre connaissance.
Dans un logement en copropriété, demandez au notaire ou à l'agent immobilier le réglement de copropriété ; Prenez connaissance des charges, des travaux éventuellement votés par la copropriété et pour quel montant !

Dans certaines zones géographiques ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral, un état parasitaire établi par un
expert depuis moins de trois mois, est annexé à l'acte authentique ; à défaut, le vendeur ne peut s'exonérer de la
garantie du vice caché lié à la présence de termites (loi du 08/06/99 décret du 03/07/00).

Si le logement est situé dans un immeuble construit avant 1948 et dans une zone présentant un risque de saturnisme (plomb), un état de ce risque datant de moins d'un an doit être annexé à tout avant-contrat et à l'acte authentique; à défaut le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie du vice caché lié au plomb (loi du 29/07/98).

Un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, doit être annexé à tout avant-contrat et à l'acte authentique; à défaut, le vendeur ne pourra s'exonérer de la garantie du vice-caché lié à l'aminate (loi du 13/12/00).

Pour établir les diagnostics amiante, termites, état de risques au plomb, calcul de surface une association regroupant des architectes peuvent vous aider dans ces démarches ASSOCIATION ADIA tél 02.47.42.19.92. email info@adia.org

Si vous désirez consulter leur site internet CLIQUEZ ADIA

En lotissement, demandez à consulter le réglement de lotissement et le cahier des charges : vous devrez en respecter les dispositions.

S' informer en mairie sur l'évolution prévisible du quartier et de l'environnement et sur les servitudes d'urbanisme qui pésent éventuellement sur l'immeuble.

Si le logement a moins de 10 ans, demandez au vendeur l'attestation d'assurance dommage-ouvrage qui a dû être souscrite au moment de sa construction ou de sa transformation.

Préalablement à la vente vous devez signer un avant contrat

Celui-ci détermine les conditions de la vente, sa signature vous engage ainsi que le vendeur .
Sa rédaction est donc extrêmement importante, vous avez intérêt à la confier à un professionnel.

lL'avant-contrat peut être :
§ une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option
sur son logement pendant un délai clairement précisé. Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation, au bureau d'enregistrement de votre domicile.

§ soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

L'AVANT CONTRAT ET LE VERSEMENT

Ne versez rien avant la signature de l'avant contrat

En régle générale, le vendeur pour vous réserver le logement vous demandera 10 % du montant de la vente.

§ Si un professionnel est mandaté pour effectuer la transaction vous ne versez aucune somme directement au vendeur mais un chèque au nom du professionnel.

§ Si vous traitez directement avec un vendeur non professionnel, vous avez intérêt à consigner toute somme versée chez un séquestre (notaire, agent immobilier) que vous aurez choisi avec le vendeur. En tout état de cause vous ne devez rien verser avant l'expiration du délai de rétractation.

Si vous achetez un logement en copropriété, la superficie de la partie privative (sauf les annexes) dés lors qu'elle est supérieure ou égale à 8 m2 doit obligatoirement figurer dans tout avant contrat et contrat authentique (loi Carrez).
A défaut de la mention de la superficie, l'acquéreur peut demander la nullité de l'acte dans le délai de un mois à compter de la signature de l'acte. Il peut demander la nullité de l'avant contrat sans attendre l'acte authentique.Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée, l'acquéreur peut dans un délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique demander au juge une diminution du prix !

Dernière étape : l'acte authentique

Le contrat ou acte de vente est établi par notaire et vous devrez verser le solde du prix et les frais notariés.

Vous désirez estimer vos frais de notaire ? cliquez

ACHETER UN LOGEMENT A UN PROMOTEUR

Dans ce type d'acquisition vous devez le plus souvent vous décider sur la base d'un descriptif après avoir visité éventuellement un logement modèle ou témoin. Ne vous laissez pas influencer par sa décoration. Reportez-vous au descriptif (les surfaces, le nombre de pièces, la nature et la qualité des matériaux, la situation du logement dans l'immeuble, la liste détaillée des équipements collectifs...)

Comparez les programmes, les prix et les prestations.

Adressez-vous de préférence à un professionnel qui justifie "d'une garantie extrinsèque" c'est à dire qui bénéficie d'une caution d'un organisme extérieur (établissement financier, d'assurance ou organisme de caution vous garantissant l'achèvement des travaux).

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété ou dans un lotissement demandez au vendeur ou au notaire le règlement de coproprité ou le cahier des charges et le règlement de lotissement renseignez vous sur le montant des charges qui vous incomberont.

Informez-vous sur l'évolution du quartier : consultez la mairie , le plan local d'urbanisme PLU ou le plan d'occupation des sols POS s'il est toujours en vigueur : il indique notamment, les dispositions d'urbanisme ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

Préalablement au contrat de vente, vous signez un contrat de réservation où vous vous engagez mutuellement.
Il détermine les conditions de la vente. Examinez le contenu en détail.
A la signature du contrat de réservation, le vendeur peut vous demander de verser sur un compte spécial un montant de 5% du prix si le contrat est signé dans un délai d'un an et 2% s'il est signé dans un délai deux ans. Vous ne devez verser rien d'autre.

VOUS ETES DECIDE A ACHETER LA SIGNATURE DU CONTRAT DE RESERVATION VOUS ENGAGE

Le contrat doit vous être expédié par lettre recommandée avec AR. Vous disposez d'un délai de réflexion de 7 jours à compter de sa réception.
Dés que toutes les conditions de la vente sont réunies, vous signez le contrat de vente. Il doit vous être remis au moins
1 mois avant sa signature afin d'examiner le contenu et ses annexes. Il est signé devant notaire.
Ne versez pas plus d'argent que vous n'en devez à chaque étape et assurez-vous qu'au moment des appels de fonds,
les travaux correspondants sont effectivement réalisés. Si le vendeur bénéficie de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux, vos versements ne doivent pas dépasser :
- 35% du prix total à l'achèvement des fondations,
- 70% à la mise hors d'eau,
- 95% à l'achèvement des travaux
- le solde est versé à la livraison, sauf si vous faites des réserves.

Si le vendeur ne bénéficie pas de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux, vos versements
ne doivent pas dépasser, en cas d'acquisition d'une maison individuelle :
- 20% du prix total à l'achèvement des fondations
- 45% à la mise hors d'eau,
- 85% à l'achèvement de la maison,
le solde est versé à la livraison, sauf si vous faites des réserves ; alors vous consignez le solde du prix auprès du notaire ou de tout autre professionnel présentant une garantie financière, que vous aurez choisi en accord avec le vendeur.
Vous remettez le solde à la levée des réserves.

Assurez-vous qu'au moment des appels de fonds les travaux correspondants sont effectivement réalisés.

CONSTRUIRE

L'achat du terrain

Vous achetez un terrain pour faire construire votre maison, étudiez votre projet global, achat terrain et construction avant de vous engager à acheter le terrain.
La localisation du terrain déterminera la vie quotidienne de votre famille. Est-elle adaptée à votre mode de vie, à vos activité professionnelles, à la scolarité des enfants?.... Pensez au coût et au temps de transport quotidien.

Consultez à la mairie le PLU, plan local d'urbanisme (loi sru 13/12/00) ou le POS plan occupation des sols
s'il est toujours en vigueur : il vous donnera une idée de l'évolution de l'environnement et vous précisera les règles de construction applicables localement.

Demandez à la mairie le certificat d'urbanisme : il doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il indique également si le bien est ou non concerné par un des droits de préemption (loi du 13.12.00).

Hors lotissement n'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu à la mairie un certificat d'urbanisme pré-opérationnel : il vous indiquera si le projet est réalisable. Vérifiez si le terrain est viabilisé renseignez vous auprès de la mairie et faites-vous le cas échéant établir un devis par les services concernés.

Dans un lotissement : demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l'arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions locales ( surface largeur façades).renseignez-vous sur les travaux imposés : clôtures, plantations...

Faites vous préciser la nature du sol, quels seront les frais de branchements aux réseaux.
Vérifier la surface et limites du terrain :la superficie et les limites mentionnées au cadastre n'ont qu'une valeur indicative.

Hors lotissement : l'avant contrat et l'acte de vente doivent préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage (loi du 13.12.00). Il s'agit d'une opération effectuée par un géomètre expert, qui consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contiguës ; le bornage ne vous donne pas la surface mais vous permet de la calculer. En l'absence d'un bornage et en cas d'incertitude sur les limites de propriété, vous avez intérêt,à le faire établir ; son coût s'ajoutera à celui du terrain; vous pourrez néanmoins partager les frais avec vos voisins s'ils sont intéressés au bornage.

Dans un lotissement le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente.

Des servitudes privées existent peut être (droit de passage, canalisations ou câbles souterrains...)interrogez le vendeur et les voisins le cas échéant.

Informez vous sur la nature du sol et sa configuration

Informez-vous sur les impôts locaux

Ne signez pas de contrat pour construire tant que vous n'étes pas propriétaire du terrain ou en possession d'une promesse de vente dont les conditions suspensives ou résolutoires sont remplies.

Vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse unilatérale de vente. Cette possibilité s'applique à l'achat d'un terrain en lotissement à compter de l'entrée en vigueur de la loi SRU du 13:12:00

A la signature de l'avant contrat pour réserver le terrain, le vendeur vous demandera une somme qui peut atteindre
10 % du montant de la vente.

Vous achetez un terrain hors lotissement : si vous changez d'avis vous ne pourrez récupérer la somme que si la vente ne se fait pas soit par un condition suspensive que vous avez prévue dans l'avant contrat soit par par la non obtention des prêts.

Vous achetez un terrain dans un lotissement : cette somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation est limitée
par la règlementation à un certain pourcentage du prix de la vente et sera bloquée sur un compte jusqu'à la signature du contrat de vente.

Il doit vous la restituer :
- dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation si vous vous rétractez
- dans un délai de trois mois si toutes les conditions de la promesse ne sont pas réalisées.
si toutefois le contrat de vente n'est pas conclu de votre fait alors que toutes les conditions sont réalisées, le vendeur
est en droit de conserver l'indemnité d'immobilisation loi SRU (loi 13/12/00) un décret devra préciser les conditions d'application.

A la signature du contrat de vente définitif , vous verserez le solde du prix du terrain.

Le Contrat de Construction

Vous décidez de faire construire en vous adressant à un professionnel unique qui se charge du plan et d'une partie ou
de l'ensemble des travaux.

Le constructeur doit détenir :

Une garantie de livraison obligatoire donnée par un établissement financier ou assurance, destinée à permettre l'achèvement des travaux en cas de défaillance du constructeur.
Une assurance de responsabilité professionnelle et une assurance décennale qui vous garantit en cas de désordres.

Le contrat de construction est strictement règlementé et doit comporter :

§ les conditions suspensives (être propriétaire du terrain, obtention des prêts, permis de construire accordé, garantie de livraison du constructeur...)
§le plan et la notice descriptive des travaux
§le prix global de la construction
§les conditions de la révision du prix éventuellem/ent
§date ouverture chantier
§justification de la garantie de livraison
§justification de la garantie de remboursement le cas échéant
§ échelonnement des paiements
§attestation assurances de responsabilité professionnelle et décennale

Le contrat signé devra vous être expédié par lettre recommandée avec AR et dès réception vous avez 7 jours de réflexion

LE CHANTIER COMMENCE LES PRECAUTIONS

LA RECEPTION DES TRAVAUX ET LA REMISE DES CLES

Les garanties en cas de désordres à la réception des travaux !

Le Contrat de Maîtrise d'Oeuvre

Qui est le Maître d'Oeuvre ?

Soit un bureau d'études
Soit un architecte

Son rôle ?

§ Concevoir le projet (plans,élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et vous assister dans vos relations avec les entreprises)
§ Le maître d'Oeuvre peut vous conseiller dans le choix des entreprises mais en aucun cas les sélectionner à votre place.
§ Il ne doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises.

Ne versez aucune somme à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat !

Un contrat est fortement recommandé !
Le contrat de maîtrise d'oeuvre est indépendant des marchés de travaux que vous passez avec les différents corps
de métier.
Celui-ci n'est pas spécifiquement règlementé.
Vous devez donc vérifier qu'y figurent au moins les clauses suivantes :

§ La définition de la mission du maître d'oeuvre (conception projet, plan , montage dossier permis construire, aide
aux choix des entreprises, rédaction des documents techniques, coordination travaux, assistance à la réception...)
§ Le montant TTC des honoraires (librement fixé)
§ Attestation assurances professionnelles et décennale obligatoires
§ Un définition précise de votre projet (détermination terrain, nature et nbre pièces, équipements...)
§ Le montant de l'enveloppe financière dont vous disposez
§ Le calendrier de réalisation de la mission du maître d'oeuvre .

Les garanties en cas de désordres à la réception des travaux !

Le Contrat d'Entreprise

Vous pouvez assurer vous-même la coordination et la surveillance des travaux ou les confier à un architecte.
Vous allez signer avec chacune des entreprises un contrat distinct.
Avant tout engagement, vérifiez que votre projet de construction est réalisable au regard des règles d'urbanisme
et qu'il est compatible avec vos moyens financiers.
Ne négligez pas la qualité de votre projet.
Vous pouvez faire appel à un architecte pour la conception de votre plan en vous faisant préciser le montant de ses honoraires.
Si la surface hors oeuvre nettre (SHON) de votre maison est supérieure à 170 mètres carrés le plan devra obligatoirement être établi par un architecte.
Vérifiez les assurances de responsabilité professionnelle et décennale des entrepreneurs et de l'architecte.
Adressez-vous de préférence à des entreprises justifiant de la caution d'un établissement financier ou assurance qui s'engage en cas d'arrêt du chantier, à terminer les travaux au prix convenu

Dans le cas, où l'une des entreprises réalise à elle seule le gros oeuvre et hors d'eau, hors d'air, le contrat passé est règlementé (contrat de construction).
Ne versez rien avant la signature du contrat !

Négociez le contenu de votre contrat afin que les éléments suivants y figurent :

§ Les plans et devis descriptifs des travaux annexés au contrat et précis sur le choix des matériaux.
§Les conditions de renoncement à l'exécution du contrat (clauses suspensives => prêts, permis construire et acquisition terrrain) toute somme serait alors remboursée.
§Le prix, ses conditions de révision éventuelle, les modalités de paiement. La loi vous autorise à indiquer la possibilité de retenir sur chaque acompte une somme dont le montant ne doit pas dépasser 5 % de celui-ci.
§Le délai d'exécution, le planning des travaux et les pénalités de retard si l'entreprise dépasse ce délai.
§Les attestations des professionnels : vérifiez que ces assurances couvrent bien votre chantier
§Vous devez de votre part souscrire une assurance Dommage Ouvrage avant l'ouverture de votre chantier.

La signature de votre contrat vous engage, respectez le ... et faites le respecter...

Les travaux terminés, vous prononcez la réception par un procés verbal, vous pouvez vous faire assister d'un professionnel.

A la réception des travaux, vous payez le solde du prix sauf si vous faites des réserves ou si le contrat prévoit la possibilité d'une retenue de 5 %.

Les clés vous seront alors remises. Le fait de faire des réserves ne doit pas empêcher d'obtenir les clés, sauf si les désordres sont d'une grande importance.

Les garanties en cas de désordres à la réception des travaux !

VOUS SIGNEZ UN CONTRAT DE LOCATION ACCESSION

ACHETER UN LOGEMENT EN UNION LIBRE

Vous vivez maritalement et vous envisagez d'acheter ensemble votre résidence principale.

Prenez conseil auprès d'un notaire qui vous aidera à déterminer la solution la plus adaptée à votre situation.

Plusieurs formules sont possibles cliquez UNION LIBRE

PACS ET ACHAT D'UN LOGEMENT

Vous êtes signataires d'un contrat PACS et vous envisagez d'acheter votre résidence principale commune.

Le conseil d'un notaire reste toujours indispensable dans l'élaboration d'un acte adaptée à votre situation.

Les différentes formules cliquez PACS

CREDITS IMPOTS

Vous pouvez calculer votre crédits d'impôts selon la loi de finances 2008 pour l'acquisition d'une résidence principale CALCULEZ