LOCATION DE DROIT COMMUN (loi du 06/07/89)

Locataire, propriétaire : une nouvelle aide GRL garantie impayé de loyer GRL

Accés au logement : " Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activité syndicales ou son appartenance ou son non appartenance vraie ou supposées à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée". art 1 loi du 06/07/89 modifié par la la loi du 17/01/2002

En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut plus demander au candidat à la location de produire ni photographie d'identité, ni carte d'assuré social, ni copie de relevé de compte bancaire ou postal, ni attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal. art 22-2 nouveau loi 17/01/2002

Le contrat de location ou bail

Un document écrit obligatoire : la loi du 06 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé des deux parties.

Le bail peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire , "sous seing privé" (sur papier libre), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier). il doit être fait enn deux originaux remis à chaque partie. il peut être aussi établi par un notaire, c'est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire.

Le Locataire est marié

Quel que soit le régime matrimonial, les époux sont automatiquement co-titulaires du bail, même si une seul d'entre eux a signé(avant le mariage par exemple). Si l'un des époux quitte les lieux ou décède, l'autre pourra invoquer le transfert ou la continuation à son profit, du contrat de location. Le propriétaire doit adresser toute notification (ex congé, augmentation de loyers) à chacun des deux conjoints, dès lors que le locataire lui a fait connaître son mariage.

Le locataire a contracté un PACS

Le locataire vit en concubinage UNION LIBRE

Risque encourus en cas d'absence de bail

Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste, en principe, valable, mais cette situation crée de nombreueses difficultés et ne profite pas au propriétaire.

Le bailleur comme le preneur, sont en droit d'exiger, à tout moment, l'établissement dun bail écrit. En l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.

La durée du bail

La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire est un particulier et de six ans si le propriétaire est une personne morale, par exemple une société ou une compagnie d'assurance.

Un bail de courte durée

Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat d'une durée inférieure à trois ans, mais de un an minimum, s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex: départ à la retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger un membre de la famille). Le bail doit indiquer l'événement précis qui justifie la conclusion d'un bail à courte durée.

Le propriétaire doit confirmer au locataire la réalisation de l'événement deux moins avant la fin du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Si l'événement se réalise plus tard que prévu, il doit lui proposer dans le même délai, le report de la date de fin de bail.

Si l'événement ne s'est pas produit ou si le propriétaire n'en a pas donné confirmation deux mois avant la fin du bail, le bail est automatiquement porté à trois ans, à compter de la signature du contrat.

Le contenu du bail : les CLAUSES

Les documents à joindre au bail : DOC

Les diagnostics obligatoires en location : DIAG

Logement décent

Le bailleur d'un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale est tenu de délivrer un logement décent. DÉCRET DÉCENCE

le logement doit satisfaire aux conditions fixées par le décret du 30/01/2002 JOdu 31/01/02, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander à tout moment au propriétaire, sa mise en conformité ; celà ne remet pas en cause la validité du bail en cours.

Demande par le locataire de mise en conformité

A défaut de réponse du propriétaire dans le délai de deux mois ou d'accord entre le propriétaire et le locataire, l'un ou l'autre saisit la commission départementale de concilation. Si le désaccord persiste, le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le déali de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux.

Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige portant sur la notion de décence du logement, ils peuvent donner mandat à une association agréée pour agir en justice pour leur compte.

Cette obligation de délivrer un logement décent s'applique aux locations en cours ou à venir, de logements loués vides, meublés, à titre de résidence principale.

Autres obligations :

Le logement doit être délivré au locataire en bon état d'usage et de réparation et les équipements mentionnés au contrat, en bon état de fonctionnement.

Le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement

Dépôt de garantie

Depuis la loi du 10/02/08 le montant du dépôt de garantie est égal à un mois du loyer principal. Si le locataire paie d'avance au trimestre, un dépôt de garantie ne peut lui être réclamé.
Retenue possible en fin de contrat : si la dégradation c'est à dire un usage anormal du logement est constatée sur l'état des lieux de sortie, le bailleur peut retenir sur devis la réparation du préjudice en tenant compte également de la vétusté. Le devis est admis comme justificatif et le bailleur n' a pas à prouver qu'il a réalisé les travaux Le preneur n'a pas à prendre à sa charge la remise en état du logement à son départ dès lors qu'il s'agit d'usure normale. Les charges sur justificatifs peuvent également être déduites du dépôt de garantie et le bailleur peut effectuer une retenue sur une régularisation de charges des cinq dernières années. Pour en savor plus : DEPART

lettre type : Demande de restitution du dépôt de garantie

Vous êtes jeune vous cherchez un logement, comment constituer ce dépôt de garantie :

Une aide est proposée par les CIL 1% logement sous certaines conditions l'avance LOCAPASS et garantie LOCAPASS

Caution :

Suivant la situation des locataires (étudiants revenus insuffisants) le bailleur ou l'agence peut demander qu'un tiers se porte garant (très souvent les parents), le locapass par les organismes CIL, le Fond Solidarité Logement par la CAF, afin de garantir le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. Cet engagement est règlment par l'art 22-1 al.2 de la loi du 06/07/89 .

l'acte de caution doit comporter différentes mentions manuscrites de la caution :

* le montant du loyer
* une mention exprimant de manière explicite et non equivoque la nature et l'étendue de son obligation
* reproduction art 22-1al.2
* sa signature
* un exemplaire du contrat doit être remis au cautionnaire
* le non-respect de ces formalités entraîne la nullité de l'engagement disposition ne concernant les engagements consentis après 01/09/94

PLUS D'INFO

Etat des lieux
Document contradictoire établi entre les parties à l'entrée et à la sortie.L'état des lieux un document obligatoire.

Il est important et doit être détaillé et précis. Comment établir un état des lieux !
A la suite de l'état des lieux de sortie :

Remise des clés

Deux mois pour restituer le dépôt de garantie déduction faite des sommes dues au bailleur (loyer, charges, remise en état du logement à la suite de dégradations ou de réparations locatives non exécutées). Ces sommes doivent être justifiées soit par les décomptes de charges soit par des devis pour la remise en état.Le locataire n'a pas à remettre à neuf un logement à son départ, il n'est pas redevable de l'usure et de la vétusté.

Le loyer

Le loyer initial est fixé librement entre le propriétairet le locataire. Pour alléger vos charges de loyer des aides telles que l'Aide personnalisée au Logement APL ou Allocation Logement peuvent être attribuées sous certaines conditions de ressources. Une estimation de cette aide peut être calculée à partir du site de la Caisse d'Allocation Familiale : APL/AL CALCUL

Modicfication apportée par la loi sur le pouvoir d'achat du 10/02/08 : le tiers payant des aides au logement peut se faire sans l'accord du locataire

L'augmentation du loyer en cours de bail : chaque année à date anniversaire du bail ou tout autre date mentionnée au contrat, le loyer est révisé sur l'indice du coût de la construction (voir révision loyer au sommaire pour le taux selon le trimestre choisi au contrat). Le bailleur qui omet d'appliquer la révision du loyer conformément au contrat peut l'appliquer depuis la date de signature du bail sans prescription. En revanche la récupération de l'indu se prescrit par cinq ans.

lettre type de demande de révision de loyer

Le renouvellement d'un bail avec un nouveau loyer : si à l'expiration du bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous évalué, et uniquement dans ce cas , il peut proposer une augmentation de loyer en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le propriétaire doit fournir au locataire :

six références minimum dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants
trois références dans les autres zones géographiques

Chaque référence doit mentionner :
le nom de la rue et la dizaine de numéros
la présence éventuelle d'un ascenseur
la surface habitable du logement, le nombre de pièces principales et ses annexes
son état d'équipement wc, salle de bain, chauffage et période de construction de l'immeuble
la date d'entrée dans les lieux du locataire
le montant du loyer hors charges effectivement exigé

Lorsque la hausse est inférieure à 10% l'augmentation est étalée par tiers, si la hausse est supérieure à 10% l'étalement se fait par sixième (même si le bail se renouvelle pour une période inférieure à six ans).

lettre type de demande de renouvellement de bail avec nouveau loyer

Lorsque le locataire en fait la demande, le bailleur est tenu de délivrer gratuitement une quittance de loyer et de charges

modèle quittance

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Charges et réparations locatives

les charges et les réparationss locatives sot fiixées par décret du 26 août 1987 DÉCRET

Les charges peuvent donner lieu à une provision mais doivent être justifiées par un décompte au moins annuel.

l'entretien du logement et ses obligations ENTRETIEN

Chaque partie propriétaire et locataire a des droits et des obligations :

Obligations locataire

Congé : préavis

Locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, en cours de bail, avec un préavis de trois mois signifié par lettre recommandée avec A.R. ou acte d'huissier .
Départ du préavis : date de réception de la lettre par le bailleur

Lettre type congé locataire préavis trois mois

départ du préavis : date de réception de la lettre par le bailleur
Cas de réduction à un mois :
Mutation professionnelle (pas de notion de distance kilométrique) la démission n'est pas admise
Perte d'emploi (fin de contrat, licenciement récent)
Bénéficiaires du RMI
Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
Personnes de plus de 60 ans pour raison de santé
Premier emploi

Lettre type congé préavis réduit à un mois

Même s'il quitte les lieux avant la fin du préavis, le locataire qui donne congé doit payer son loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, sauf si entre temps un nouveau locataire lui succède avec l'accord du propriétaire.

Propriétaire : Le propriétaire souhaite récupéré son logement à la fin du bail il peut le faire six mois au moins avant le terme du bail signifié par lettre recommandée avec A.R. ou acte d'huissier
départ du préavis réception de la lettre par le preneur (une lettre à chaque époux) si le locataire ne va pas chercher a lettre un acte d'huissier est obligatoire.

Le congé doit préciser obligatoirement le motif sous peine de nullité :
Motif pour reprise pour habiter pour lui même, ou le faire habiter par son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS,son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants. Il doit donner congé au locataire en précisant le motif ainsi que le nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

lettre type congé pour reprise

Motif pour vente. Le locataire a priorité pour l'acheter. Le congé doit préciser le prix et les conditions de la vente ( la mention de la superficie n'est pas obligatoire). L'offre de vente doit reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.

Si le locataire accepte l'offre de vente : il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire. Le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois lorsque le locataire indique qu'il recourt à un prêt. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, le locataire doit quitter le logement.
Si le locataire n'a pas accepté l'offre dans les deux premiers mois du préavis légal, il doit quitter le logement au plus tard à l'expiration du bail. Si le logement est mis en vente à des conditions plus avantageuses : le propriétaire ou le notaire doit en informer le locataire ; la notification qui vaut offre de vente, lui est transmise à sa nouvelle adresse ou, lorsqu'il n'a pas fait connaître de changement, à son ancienne adresse. Le locataire intéressé a un mois pour répondre : s'il accepte la nouvelle offre il dispose de deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente( quatre mois en cas de recours à un prêt).

Lettre type congé pour vente

Motif légitime et sérieux : le non respect en cours de bail par le locataire de l'une de ses obligations (retards répétés de paiement de loyers, défaut d'entretien du logement, troubles de voisinage...)

Lettre type congé motif légitime et sérieux

Vous avez un litige locatif : La Commission Départementale de Conciliation peut vous aider ! CDC

La location en union libre :

La protection de chacun d'entre vous est fonction de votre statut : PACS OU UNION LIBRE