Bailleur : faire face à des impayés de loyer

Dès le premier incident de paiement, contactez rapidement votre locataire afin de connaître les raisons de l’impayé. Il peut s’agir d’un impayé exceptionnel, lié à des difficultés temporaires.

Recherchez avec lui des solutions amiables. Il est dans votre intérêt de réagir et de ne pas laisser la situation s’aggraver.

• Proposez à votre locataire de mettre en place un plan d’apurement. Un plan d’apurement est un accord amiable écrit qui prévoit l’étalement du remboursement de la dette sur quelques mois.

• Si votre locataire perçoit une aide au logement, demandez à la CAF ou MSA que l’aide vous soit versée directement.
• Si vous percevez directement l’aide au logement de votre locataire (tiers payant), vous avez 3 mois pour contacter l’organisme qui vous la verse (CAF ou MSA) dès lors que votre locataire ne paie plus la part de loyer restant à sa charge depuis au moins 3 mois de suite ou lorsque le montant de sa dette est égal à 2 fois le montant mensuel brut du loyer et des charges.

Ce signalement permet le maintien de l’aide au logement pendant 6 mois. Vous devrez profiter de ce délai pour mettre en place un plan d’apurement avec votre locataire et le transmettre à la CAF ou MSA qui vous verse l’aide. 

La CAF peut aussi saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) afin qu’il propose un dispositif d’apurement.

Si le locataire ne répond pas à la demande de mise en place d’un plan d’apurement, la CAF le met en demeure de reprendre le paiement du loyer et de payer l’intégralité de sa dette en remboursant chaque mois 1/36ème de sa dette.

En cas de non-respect par le locataire du plan d’apurement ou de non-reprise de paiement du loyer, le versement de l’aide au logement est suspendu.

Par dérogation, si le locataire s’acquitte de la totalité de son loyer et de ses charges ou s’il se trouve dans une situation sociale difficile et paie la moitié de ces sommes,  le maintien du versement de l’aide peut être décidé par l’organisme payeur.

• Si les démarches amiables n’aboutissent pas, contactez un conciliateur de justice. Son rôle est de vous aider à trouver une solution amiable avec le locataire.
• Si vous avez souscrit une garantie en cas de loyers impayés (VISALE par exemple), mobilisez-la. Vérifiez les délais et modalités pour engager les démarches exigées pour mobiliser les garanties prévues et obtenir le paiement des sommes dues.
• Si un tiers s’est porté caution, prévenez le pour solliciter le paiement des sommes dues.

Si vos démarches amiables n’aboutissent pas et que la dette s’aggrave, la loi encadre la procédure d’expulsion locative que vous pouvez engager :

• Si le bail que vous avez signé avec le locataire contient une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement en cas d’impayé de loyer ou de charges, vous devez  faire délivrer au locataire un commandement de payer. Pour cela, contactez un huissier.
• Si le paiement des loyers est garanti par un cautionnement, ce même commandement de payer doit être également signifié au garant qui est caution du locataire.

Si le locataire ne conteste pas la somme réclamée, il a 2 mois pour :

• Régler la totalité de la dette et les frais d’acte d’huissier. Dans ce cas, la procédure prend fin et le bail se poursuit.
• Négocier l’étalement de la dette directement avec vous (ou par l’intermédiaire de l’huissier) s’il ne peut pas payer la totalité de la dette dans les 2 mois. Il peut également saisir le juge pour obtenir des délais de paiement.

Si le locataire conteste le montant de la dette, il vous contactera pour vérifier avec vous les sommes exigées. À défaut d'accord, il pourra saisir le juge judiciaire.

Si le locataire ne s’est pas acquitté de la totalité de sa dette à l’issue des 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer (ou du délai accordé par le juge), la procédure se poursuit par l’assignation du locataire devant le tribunal judiciaire. Pour cela contactez un huissier ou un avocat si vous souhaitez être assisté.

Une assignation est un acte établi par un huissier ou un avocat qui informe le destinataire qu’un procès est engagé contre lui et qui l’invite à se présenter devant le tribunal. L’audience devant le juge a lieu au minimum 2 mois après la délivrance de l’assignation.

Vous pouvez vous rendre seul à l’audience.

Vous pouvez vous faire assister ou représenter par un parent ou par un avocat. Le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial.

Sous certaines conditions, l’aide juridictionnelle peut vous aider à prendre en charge les frais de procédure (avocats, huissiers).

Renseignez-vous auprès de votre assurance ou de votre banque pour savoir si vous avez souscrit une protection juridique dans le cadre de leurs contrats ouvrant une prise en charge, selon un barème, des honoraires d’avocat.

Le juge ne rend pas sa décision lors de l'audience mais vous donne une date de délibéré.

Compte tenu de vos arguments et de ceux du locataire, le juge :

• peut estimer que le locataire peut régler sa dette et lui accorder des délais de paiement et ne pas constater la résiliation du bail. Le locataire devra respecter scrupuleusement l’échéancier décidé par le juge d’une durée de 36 mois maximum. En cas de non-paiement d’une seule échéance ou de retard de paiement, le bail sera résilié et la procédure d’expulsion se poursuivra.
• peut constater immédiatement la résiliation du bail, fixer les modalités de paiement de la dette et du départ de l’occupant (qui perd son titre de locataire avec la résiliation du bail par le juge), avec ou sans délais.

En l’absence d’une clause résolutoire dans le bail d’habitation, vous pouvez toujours solliciter au fond la résiliation judiciaire du bail d’habitation et donc l’expulsion de son locataire. Par ailleurs, le locataire sera également condamné au paiement au paiement de sa dette locative, outre une indemnité d’occupation, laquelle correspond en général au montant du loyer et des charges.

Quand le bail est résilié et que le juge a ordonné l’expulsion, un commandement de libérer les lieux doit être signifié par huissier de justice. L’occupant aura alors 2 mois pour quitter le logement.

Si l’occupant ne trouve pas de solution de relogement, il pourra saisir le juge de l'exécution (JEX) pour demander des délais supplémentaires pour quitter les lieuxchaque fois que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le JEX peut lui accorder un délai allant de 3 mois à 3 ans qui tient compte de votre situation et de celle de l’occupant du logement.

Lors de l’expulsion, l’huissier de justice se présentera au domicile de l’occupant afin qu’il lui remette les clés.

Si l’occupant est absent ou refuse de partir, vous devrez demander le concours de la force publique auprès de la Préfecture pour poursuivre l’expulsion.
Si le concours de la force publique est autorisé, l’expulsion peut avoir lieu à tout moment du 1er avril au 31 octobre (hors de la trêve hivernale).